Voorfase funderingsonderzoek
beschrijving en evaluatie
opstartfase
&
actuele situatie van de
pand-eigenaren en vve's
1. Doel evaluatie
2. Inleiding
3. De panden
4. Het funderingsprobleem
5. De probleembenadering
6. De opstart voorfase
7. Verloop voorfase
8. Evaluatie
9. Het vervolg
1. Doel evaluatie
De evaluatie is primair bedoeld voor activiteiten- en kostenverantwoording aan
Stichting de Binnenweg.
De notitie moet daarbij dienstig zijn voor de (Vereniging van) Eigenaren en/of
bewoners.
De notitie dient informatief te zijn voor optimalisering van gemeentelijke
diensten als Funderingsloket en of ondersteunende initiatieven als Stichting
KCAF en Twinstone/Funderingskracht.
2. Inleiding
In november 2019 kondigden de Gemeente en Woonbron aan, een groot onderzoek te
willen stimuleren naar de kwaliteit van de houten heipalen die zich onder
duizenden woningen in Rotterdam bevinden. Vooronderzoek vanaf 2008 had al
aangetoond, dat er sprake zou kunnen zijn van ernstige aantasting door schimmel
en/of verdroging, waardoor de huizen al direct of op enige termijn grote schade
zouden kunnen oplopen.
Na een informatieavond op 20 november besloten wij, woon-/werkgroep Manhattan,
daarom ons binnentuinproject “Palmbuurt” weer eens met een nieuwjaarsfolder te
promoten via de omwonenden in de Van der Palmstraat, de Vierambachtstraat, de
Gerrit v.d. Lindenstraat en de Burg. Meineszlaan (52 huizen met 138
wooneenheden).
Naast de gangbare informatie over ecologische aspecten van deze binnentuin,
biodiversiteit en broedseizoen, werd nu ook het heipalenprobleem van de 52
huizen toegelicht. Daarnaast was er nog aandacht voor alternatieve energie. De
vraag werd voorgelegd, of het voor onze binnentuinburen handig zou zijn, een
coördinatiepunt voor al deze zaken in te richten.
De buurvrouw bezocht de informatieavond op 21 november en gaf zich voor Blok 74
op als contactpersoon.
Hiermee dachten we dit nieuwe jaar met vertrouwen een tweede poging te kunnen
wagen voor het versterken van globaal bewustzijn via “achtertuintjesbeleid”.
De respons op de binnentuinfolder was ook dit keer te weinig om constructief mee
aan de gang te gaan.
Vandaar bleef alles beperkt tot “Blok 74”, Meineszbuurt.
3. De panden
Wij wonen zelf bijna 30 jaar in een van de 5 panden die tot "Blok 74" behoren en
hebben in die tijd niet alleen veel buren zien komen en gaan, ook zijn er nogal
wat wisselingen geweest in woonfunctie. Studentenhuisvesting in het ene,
kamerverhuur aan jongeren in een ander pand, dat later na overlast werd bestemd
voor resocialisatie van een psychiatrische patiëntengroep.
Dat pand werd in 2019 “getransformeerd”, door Gideon, “naar mooie eigentijdse
turn key woningen met een urban karakter”.
Een ander pand wordt momenteel verhuurd door Woonbron. Het is met 7
appartementen ingericht voor huisvesting van jonge statushouders uit Eritrea,
die zich nu nog in een inburgeringsfase bevinden.
Naast die functie-wisselingen was er de afgelopen decennia ook nog een hoge
graad van migratie die voor een groot deel samenhing met de inpandige kwaliteit
van de huizen.
De voorgevels ondersteunen weliswaar de sfeer van de Laan met lommerrijke bomen
en brede trottoirs, maar binnen hebben veel huizen in de decennia rond de
eeuwwisseling last gehad van een gebrekkig vermogen voor hemelwaterafvoer.
Lekkage van boven door platte daken en licht scheefstaande huizen, en
grondwaterstuwing beneden door onvoldoende afvoervermogen van het
rioleringssysteem. In 2006 heeft de Bewonersgroep Wateroverlast op basis van een
brede enquête met de nota “Samen de wateroverlast te Lijf” de gemeente gevraagd
hier beleid op te voeren.
Inmiddels heeft de Laan diverse malen open gelegen ter verbetering van de
riolering en de beheersing van het grondwaterpeil, waardoor het
waterafvoerprobleem redelijk onder controle lijkt.
Een bijkomend, maar niet te onderschatten, probleem is de verkeerscirculatie.
De brede Laan, met een 30km-snelheidsbegrenzing en zowel aan het begin als aan
het eind voorzien van een trottoirverbinding en fietspad naar de overkant, is
duidelijk niet bedoeld voor doorgaand verkeer. Toch denderen er met regelmaat
zware vrachtwagens door met chauffeurs die niet altijd in de gaten hebben, dat
er hier en daar een verkeersdrempel ligt.
Een van de studenten van toen, is de buurvrouw die nu met haar gezin een
bovenwoning bezit van het voormalige studentenhuis. We delen het platte dak en
hebben de regenoverlast enigszins kunnen beteugelen, maar bij zwaar weer is er -
net als bij onze andere buren - nog steeds sprake van lekkage.
En bij zwaar verkeer hebben we veel hinder van trillende huizen en vallend
gruis.
Alle 5 de panden zijn gebouwd in 1910 en bestonden oorspronkelijk uit 2 woningen
(A en B).
Kadaster en Kamer van Koophandel geven nu onderstaand beeld
|
1 stichting 7 apparte- |
2 b | 3 a |
44 stichting woon/werk- |
5 a 2 |
| 5 a 1 | ||||
| 2 a | 3 b | 5 b | ||
| heipalen fundering blok 74 5 panden | ||||
|
geen VvE nodig |
VvE = VZB vastgoed |
VvE actief |
geen VvE nodig |
VvE |
4. het funderingsprobleem
In juni 2018 kopte de NRC onder de tag 'paalrot': "Gemeente laat huiseigenaar
met funderingsprobleem in de steek."
Aan de hand van een interview met De Jong van KCAF belichtte de krant een
onderzoek dat het met Reporter Radio had uitgevoerd over het verschijnsel
paalrot.
Onder de 5 gemeenten die hoog scoorden op dit probleem bevond zich ook
Rotterdam.
Tien jaar eerder had Rotterdam al het project 'Rotte Tanden' opgezet om
"verloederde panden op prominente, in het oog springende locaties" te saneren.
En in 1992, toen wij ons pand kochten, vertelde de eigenaar van IJzerhandel
West, dat hij iets eerder afzag van ons pand omdat het huis scheef stond en de
gemeente plannen zou hebben om na de renovatie van de achterliggende straten,
delen van de Laan te (laten) herbouwen.
In de toelichting op het "Beleid Funderingsherstel" (2015) schrijft de gemeente
dat door onderzoek uit 2008 al gebleken was, dat de houten heipalen van 6- tot
8-duizend panden kwetsbaar was.
5. De probleembenadering
In november 2019 lanceerden Gemeente en Woonbron een gezamenlijk project in twee
buurten van het Nieuwe Westen met het promotieteam 'Funderingskracht.nl' ter
ondersteuning.
Er werden info-avonden georganiseerd voor eigenaren/bewoners, er werd uitgelegd
dat de huizen in de 2 buurten waren gebouwd op houten heipalen die voor 3 of
meer huizen tegelijk, per blok, werden geslagen.
Die fundering kan door diverse oorzaken ernstig zijn aangetast. Daarom is het
van belang, op korte termijn nader onderzoek te doen bij al die 74 blokken. De
gemeente doet een beroep op alle eigenaren, per blok een onderzoek te laten
instellen en wil daar graag bij helpen.
Funderingskracht stuurde in de ondersteuningsperiode per post zeven
nieuwsbrieven, één “brochure met alle informatie” en organiseerde tweemaal een
Webinar. De ondersteuning liep tot eind augustus.
Er werd gestreefd naar een contactpersoon per heiblok die in samenwerking met
Funderingskracht de coördinatie in het voortraject van het onderzoek op zich
wilde nemen om de bewoners te informeren over de aanpak van het probleem en te
motiveren tot participatie in het onderzoek.
De buurvrouw gaf zich dus op als contactpersoon voor Blok 74 en steller dezes
nam zich voor, rond de jaarwisseling een binnentuinfolder rond te brengen met
aandacht voor het ecosysteem, het funderingsonderzoek Blok 74 en een voorstel
voor zonnepanelen op de platte daken..
Op 31 maart 2020 vroeg de buurvrouw de coördinatie voor Blok 74 over te nemen en
daarmee startte op 1 april de voorfase van het project 'Blok 74' met als doel de
eigenaars/bewoners op één lijn krijgen voor het funderingsonderzoek via het
versterken van een gezamenlijke verantwoordelijkheid (globaal bewustzijn en
participerend burgerschap).
6. De opstart voorfase
Daar nog niet alle huiseigenaren of -bewoners deel uitmaakten van de emailgroep
Blok 74, werd er eerst via de brievenbus een verzoek aan alle betrokkenen
gestuurd met de vraag, of men kon instemmen met de overdracht van de contact-/coördinatiefunctie.
Er waren hyperlinks toegevoegd naar het werkcurriculum en een
conditie-perspectief van de kandidaat op het gaingate-web van de woon-/werkgroep
waarin deze actief is.
Aan wie nog geen deel uitmaakte van de mailgroep werd gevraagd, een email te
sturen ter instemming met de nieuwe contactpersoon.
Vervolgens werd een website aangemaakt <gaingate.com/fundering> waar, alleen
voor de betrokkenen met een entreecode toegankelijk, alle informatie werd
opgeslagen:
Homepagina
Korte toelichting
Stand van Zaken met hyperlinks
naar onderliggende informatie.
Overzicht betrokkenen
De eigenaren/bewoners, de VvE's,
het promotieteam Funderingskracht,
het Kenniscentrum KCAF
de Gemeentelijke Dienst Funderingsloket,
Van eigenaren/bewoners alleen de voornaam;
van de professioneel betrokken ook
achternaam en email,
zodat buren desgewenst ook zelf contact konden opnemen.
Informary
XL-bestand van alle
correspondentie en informatie
gecodeerd in de tijdlijn
verzameld.
INFO-take
Beleidsnota's, Rapporten, Regelingen
Richtlijnen van Gemeente,
KCAF informatiebank
Gideon
onderzoek.
INFO-stream
Een volgordelijk overzicht
van alle relevante berichten
in html gepubliceerd.
<email> {whatsapp} [telefoon] (post)
7. Verloop voorfase
In april waren alle 5 panden vertegenwoordigd in Blok 74, was alle relevante
informatie via Kadaster, KvK, KCAF en Gideon verzameld. Subsidie- en
onderzoeksvragen waren bij Funderingskracht en Funderingsloket
voorgelegd/besproken.
Met KCAF, de regievoerder voor Woonbron die met één pand deel uitmaakte van Blok
74, was instemming bereikt over een gezamenlijke opzet 'Plan van Aanpak'.
Begin mei waren ook alle 9 eigenaren vertegenwoordigd in Blok 74 en kon het
'Programma van Eisen' voor het onderzoek Blok 74 worden behandeld en werden
opmerkingen en vragen voorgelegd aan KCAF.
Met informatie over 'de uitvraag' (aan wie wordt een offerte gevraagd) werd ook
een gedachte voorgelegd over de mandeligheid van blok 74, “het Blok als
gezamenlijk bezit”.
Het Programma van Eisen en het P122-stappenplan van KCAF werden onderschreven en
voor de uitvraag zouden 3 onderzoekbureaus worden benaderd.
Voor één pand (3 wooneenheden/eigenaars) werd er nog gewerkt aan een VvE,
hetgeen enigszins werd belemmerd doordat de benedenwoning in de verkoop werd
gezet en de eigenaar nog met de makelaar wilde overleggen of participatie in het
onderzoek wel nodig of nuttig was.
Daarmee zou de voorfase (in KCAF-termen: P122, Stap 1 en Stap2) in juni kunnen
worden afgerond.
In juni vindt een 'voorschouw' plaats van de voor- en achterzijde van de panden
en wordt een algemene beschrijving van de benedenetages voor Onderzoekbureau en
KCAF voorgelegd aan de eigenaren.
Er wordt afgesproken, dat Mark Born (KCAF) contact zal opnemen met alle
betrokkenen, zodra de offertes binnen zijn en een algemene bespreking kan worden
georganiseerd.
Halverwege juli kwamen de offertes binnen. Dat leverde wat vragen op die door
KCAF grotendeels werden beantwoord. Enkele vragen zijn nog doorgeleid naar
BVL-Bouwadvies, dat in principe de opdracht krijgt verleend. De geldigheidsduur
van de offerte liep tot 16 juli.
Augustus: Met BVLB is een verruiming van de geldigheidsduur van de offerte
overeen gekomen en een werkafspraak gemaakt, ter opstart van:
Stap 4: Opdrachtverlening, tijdplanning en afspraken opdrachtuitvoering.
KCAF zal in deze fase in de persoon van Mark Born klankbord/adviseur zijn in de
communicatie met BVLB, dat inmiddels alle resterende vragen van de bewoners
heeft beantwoord.
Jan van Hensbergen blijft beschikbaar als contactpersoon.
De panden met meer dan één eigenaar hebben nu alle drie een VvE.
De voorlopige subsidie-indicatie levert wat onbegrip, omdat er twee benaderingen
mogelijk zouden kunnen zijn:
1- Totaalkosten - subsidie / gedeeld door panden / eigenaren per pand
=variabel= 580, 290 of 194
2- Totaalkosten - subsidie / gedeeld door alle 9 eigenaren = 322 per eigenaar
De gemeente hanteert het BAG-register, de ‘Basisregistratie Adressen en
Gebouwen’
Als toelichting geeft het Funderingsloket van Bouw- en Woningtoezicht, dat de
kosten per Blok worden verdeeld over alle eigenaren, in overeenstemming met het
BAG-register en dat op die basis het subsidiabele deel wordt bepaald.
Zo is bv 50 A een gedeeld bezit (twee hypotheken) met één Kadaster
eigenaar-registratie,
maar is 56 A een gescheiden bezit met twee eigenaren en registraties. (A1 en
A2).
In 50A wordt daarom tweemaal 0,5 aandeel toegerekend en in 56 A tweemaal 1
aandeel,
ergo: 2x 483 voor 50A, respectievelijk 2x 966 subsidie voor 56 A (i.c. A1 en A2)
met: 2x 161 voor 50A, respectievelijk 2x 322 eigen bijdrage voor 56 A (i.c. A1
en A2)
8. Evaluatie
Aandachtspunten voor de afronding voorfase
- De ontwikkelingen VvE
- Aangedragen informatie en participatie in overleg/correspondentie
- Mate van medeverantwoordelijkheid voor heipalenblok
- Deelname in onderzoek
Vragen voor de evaluatie opstartfase
- Kun je instemmen met de beschrijving van jullie VvE; aanvullingen?
- Hoe vond je de aangeleverde informatie ter voorbereiding van het onderzoek?
- Ben je in principe bereid mee te doen aan dat onderzoek?
- Wat zijn eventueel de voorwaarden waaronder je wilt meedoen?
- Was de website <gaingate.com/fundering> een handige aanvulling?
Eén pand valt onder de regie van het KCAF.
Van drie panden was binnen één week instemming met de voorgelegde beschrijving
en instemming met het onderzoeksplan van BVL Bouwadvies.
Het vierde pand was na een extra email ook bereid, te participeren in het
onderzoek. Er was nog enig voorbehoud bij de eigenaar van de benedenwoning. Die
wilde slechts instemmen als de boven-bewoners zouden meedoen en als het
onderzoek de verkoop van de woning niet zou belemmeren.
De eigenaren van de 2 bovenwoningen hebben met het onderzoek ingestemd en een
VvE opgericht. Belemmering van de verkoop is nog niet duidelijk.
Er was in grote lijnen instemming met de gevolgde werkwijze en de aangedragen
informatie.
Ook de website is door vier van de participanten nadrukkelijk genoemd als een
zinvolle aanvulling.
Het aanbrengen van een eenvoudige entreecode aan de website <gaingate.com/fundering>
heeft er inderdaad toe geleid, dat de informatie buiten het bereik van de
zoekmachines is gebleven (zij kregen codes in de 400-reeks: “not viewed”).
De Nieuwsbrieven van Funderingskracht waren beperkt nuttig, daar het grotendeels
herhalingen waren van de projectbeschrijving, de oproep om mee te doen en een
contactpersoon in het blok te benoemen. Zelfs in de afscheidsnieuwsbrief (7)
wordt er nog op gewezen dat onderzoek “cruciaal is, van groot belang!” en dat de
buurt een verhoogd risico heeft op funderingsproblemen als er niet wordt
meegedaan.
Ook in het meedenken over argumenten voor gezamenlijke verantwoordelijk,
mandeligheid van het heiblok als extra argument voor participatie, werd weinig
herkenning gevoeld.
Nieuwsbrief 3, “Uw Fundering”, bevatte veel en relevante informatie voor de
bewoners.
Informatief was het Webinar, hoewel enigszins amateuristisch opgezet.
Interessanter en uitdagender was de inzet van het KCAF, zowel in commentaar en
advies als in informatiebron van juridisch handboek tot planning/stappenplan en
eisenpakket voor onderzoek.
Ook de mogelijkheid om met het Funderingsloket (Bouw- en Woningtoezicht) van
gedachten te wisselen over subsidietermijn en -toekenning werkte zeer
geruststellend binnen Blok 74.
Op basis van enkele reacties over “het mandelige blok” kan geconstateerd worden,
dat het gevoel van ‘gezamenlijkheid’ er door werd versterkt.
Maar er blijft nog wel onbegrip of ongenoegen hangen over de berekening van
kosten en subsidie.
Hanteren van het BAG-register commiteert weliswaar alle eigenaren tot
participatie, maar garandeert geen evenredigheid in de lastdruk van de woningen.
Zo heeft Pand 56 4 woonlagen en 3 eigenaren, maar Pand 54 4 woonlagen met 1
eigenaar. En voor alle 4 eigenaren geldt een zelfde kosten/subsidie-berekening.
Van bijna alle eigenaren ontving de contactpersoon waardering voor informatie en
werkwijze.
9. _Het Vervolg
Voor BVLB en KCAF is een 'Blok 74 Stand van Zaken Week 34' geschreven en een
aantal resterende vragen over de begroting van de offerte zijn aan BVLB
voorgelegd.
Frank van Lier (BVLB) heeft inmiddels de resterende vragen beantwoord.
Zijn inschatting is, dat na de bestudering van de situatie, bronnen- en
archiefonderzoek, de uitvoering van werkzaamheden in november 2020 kan worden
begonnen.
Na overleg met Mark Born (KCAF) zal ik Blok 74 eigenaren/ bewoners informeren,
over de vraag, hoe we ons gaan voorbereiden op het funderingsonderzoek.
Daarbij komen aspecten aan de orde, als:
Nagekomen Bericht:
In de Volkskrant van 8 september 2020 werd onder de kop:
“Huizen verzakken sneller door toenemende droogte”
de nieuwe Bodemdalingskaart van de TU Delft gepresenteerd en toegelicht.
Zo constateert de hoofdonderzoeker G.J. van den Born:
“Steeds meer gebieden worden getroffen door verzakking, de verdroging dwingt
ons, sneller herstelwerkzaamheden te doen en bouwen is duurder geworden.”
En schatte Dick de Jong, de directeur van de overheidsstichting KCAF, dat de
komende 30 jaar één miljoen woningen opnieuw gefundeerd zouden moeten worden “voor
een prijskaartje van gemiddeld 80 duizend euro per stuk.”
De bodemdalingskaart geeft voor ons gebied, Blok 74, met de kaarten “Midden 1 en
2”
6 peilpunten rood = 5 mm per jaar
4 peilpunten geel = 2 mm per jaar
2 peilpunten groen = neutraal
We hebben dus alle reden, het funderingsonderzoek te laten uitvoeren. De laag
liggende positie van onze huizen kan inhouden, dat de houten heipalen niet door
verdroging zijn aangetast (zie onderzoek pand 50), maar “negatieve kleef” is
door inklinking van de ondergrond niet uit te sluiten.
Kortom, het zou kunnen zijn dat de Volkskrant gelijk heeft met zijn subkop:
“Je moet fundamentele keuzes maken.”
De situatie bij het begin van Fase 1, stap 4:.
De pandeigenaren, de bewoners, de staat der VvE's
en de bereidheid tot
funderings-onderzoek.
De panden worden hier
volgordelijk genummerd
Pand 1: Wooncorporatie Eigenaar / Appartementenverhuur
Heeft regievoerder voor al haar
panden in de huidige wijken.
De keuze is gemaakt voor de BVLB-offerte.
Blok 74 steunt de keuze voor BVL Bouwadvies.
Vanuit het KCAF zal een
klankbord/adviseur aanwezig zijn bij de Blok 74 communicatie met BVL Bouwadvies.
Pand 2 A: VvE actief
Pand 2 B: VvE
actief
Pand is ingrijpend gerestaureerd na o.m. een fundamentonderzoek dat volgens KCAF
echter niet voldeed aan de F3O richtlijnen, maar wel een gunstige uitslag had.
De eigenaars zijn bereid aan het onderzoek, in overeenstemming met de
BVLB-offerte mee te doen.
De VvE heeft statutair haar zetel in Rotterdam, maar het bezoekadres is VZB
Vastgoed BV Den Haag.
Pand 3 A: VvE gezamenlijk bevoegd
Pand 3 B: VvE gezamenlijk bevoegd
Een actieve VvE die zowel onderling als persoonlijk reageert op de
ontwikkelingen in het algemeen als binnen Blok 74 en die daarmee de
contactpersoon scherp houdt.
52 doet mee aan het onderzoek, maar heeft nog enkele vragen in petto voor BVLB.
Pand 4: Geen VvE / Stichting GM beheert woongroep.
Door de coördinatie van de Blok74-activiteiten ontstaat een zich ontwikkelende
deskundigheid, die de eigenaar sterkt in zijn mening, dat een onderzoek naar de
kwaliteit van het gehele blok noodzakelijk is om plannen voor de hoognodige
renovatie van het pand (en wellicht ook de belendende percelen) verantwoord te
kunnen ontwikkelen. Pand 4 doet mee aan het BVLB-onderzoek, resterende vragen zijn door BVLB opgelost.
Pand 5: A01 VvE actief
Pand 5: A02 VvE actief
Pand 5: B Eigenaar = Verkoper .
De VvE is door 5 A opgericht en geregistreerd. De nieuwe bewoners van 5 B
zullen t.z.t. worden uitgenodigd, mee te doen.
Pand 5: A 01 en 02 gaan binnenkort een beleidsplan ontwikkelen.
Pand 5: B staat te koop en de bewoners bereiden een verhuizing voor.
Als de bovenburen meedoen aan het onderzoek, doet 5 B ook mee, mits dat de
verkoop van de woning niet in de weg staat.
INFO-stream Fase 1, stap 4
gaat
hier
verder