BLOK 74

 Voorfase  funderingsonderzoek
 beschrijving  en  evaluatie
 opstartfase
&
actuele  situatie  van  de 
pand-eigenaren  en vve's

 

1. Doel evaluatie
2. Inleiding
3. De panden
4. Het funderingsprobleem
5. De probleembenadering
6. De opstart voorfase
7. Verloop voorfase
8. Evaluatie
9. Het vervolg
 

1. Doel evaluatie

De evaluatie is primair bedoeld voor activiteiten- en kostenverantwoording aan Stichting de Binnenweg.
De notitie moet daarbij dienstig zijn voor de (Vereniging van) Eigenaren en/of bewoners.
De notitie dient informatief te zijn voor optimalisering van gemeentelijke diensten als Funderingsloket en of ondersteunende initiatieven als Stichting KCAF en Twinstone/Funderingskracht.
 

2. Inleiding

In november 2019 kondigden de Gemeente en Woonbron aan, een groot onderzoek te willen stimuleren naar de kwaliteit van de houten heipalen die zich onder duizenden woningen in Rotterdam bevinden. Vooronderzoek vanaf 2008 had al aangetoond, dat er sprake zou kunnen zijn van ernstige aantasting door schimmel en/of verdroging, waardoor de huizen al direct of op enige termijn grote schade zouden kunnen oplopen.
Na een informatieavond op 20 november besloten wij, woon-/werkgroep Manhattan, daarom ons binnentuinproject “Palmbuurt” weer eens met een nieuwjaarsfolder te promoten via de omwonenden in de Van der Palmstraat, de Vierambachtstraat, de Gerrit v.d. Lindenstraat en de Burg. Meineszlaan (52 huizen met 138 wooneenheden).
Naast de gangbare informatie over ecologische aspecten van deze binnentuin, biodiversiteit en broedseizoen, werd nu ook het heipalenprobleem van de 52 huizen toegelicht. Daarnaast was er nog aandacht voor alternatieve energie. De vraag werd voorgelegd, of het voor onze binnentuinburen handig zou zijn, een coördinatiepunt voor al deze zaken in te richten.
De buurvrouw bezocht de informatieavond op 21 november en gaf zich voor Blok 74 op als contactpersoon.
Hiermee dachten we dit nieuwe jaar met vertrouwen een tweede poging te kunnen wagen voor het versterken van globaal bewustzijn via “achtertuintjesbeleid”.
De respons op de binnentuinfolder was ook dit keer te weinig om constructief mee aan de gang te gaan.
Vandaar bleef alles beperkt tot “Blok 74”, Meineszbuurt.
 

3. De panden

Wij wonen zelf bijna 30 jaar in een van de 5 panden die tot "Blok 74" behoren en hebben in die tijd niet alleen veel buren zien komen en gaan, ook zijn er nogal wat wisselingen geweest in woonfunctie. Studentenhuisvesting in het ene, kamerverhuur aan jongeren in een ander pand, dat later na overlast werd bestemd voor resocialisatie van een psychiatrische patiëntengroep.
Dat pand werd in 2019 “getransformeerd”, door Gideon, “naar mooie eigentijdse turn key woningen met een urban karakter”.
Een ander pand wordt momenteel verhuurd door Woonbron. Het is met 7 appartementen ingericht voor huisvesting van jonge statushouders uit Eritrea, die zich nu nog in een inburgeringsfase bevinden.
Naast die functie-wisselingen was er de afgelopen decennia ook nog een hoge graad van migratie die voor een groot deel samenhing met de inpandige kwaliteit van de huizen.
De voorgevels ondersteunen weliswaar de sfeer van de Laan met lommerrijke bomen en brede trottoirs, maar binnen hebben veel huizen in de decennia rond de eeuwwisseling last gehad van een gebrekkig vermogen voor hemelwaterafvoer. Lekkage van boven door platte daken en licht scheefstaande huizen, en grondwaterstuwing beneden door onvoldoende afvoervermogen van het rioleringssysteem. In 2006 heeft de Bewonersgroep Wateroverlast op basis van een brede enquête met de nota “Samen de wateroverlast te Lijf” de gemeente gevraagd hier beleid op te voeren.
Inmiddels heeft de Laan diverse malen open gelegen ter verbetering van de riolering en de beheersing van het grondwaterpeil, waardoor het waterafvoerprobleem redelijk onder controle lijkt.

Een bijkomend, maar niet te onderschatten, probleem is de verkeerscirculatie.
De brede Laan, met een 30km-snelheidsbegrenzing en zowel aan het begin als aan het eind voorzien van een trottoirverbinding en fietspad naar de overkant, is duidelijk niet bedoeld voor doorgaand verkeer. Toch denderen er met regelmaat zware vrachtwagens door met chauffeurs die niet altijd in de gaten hebben, dat er hier en daar een verkeersdrempel ligt.

Een van de studenten van toen, is de buurvrouw die nu met haar gezin een bovenwoning bezit van het voormalige studentenhuis. We delen het platte dak en hebben de regenoverlast enigszins kunnen beteugelen, maar bij zwaar weer is er - net als bij onze andere buren - nog steeds sprake van lekkage.
En bij zwaar verkeer hebben we veel hinder van trillende huizen en vallend gruis.


Alle 5 de panden zijn gebouwd in 1910 en bestonden oorspronkelijk uit 2 woningen (A en B).
Kadaster en Kamer van Koophandel geven nu onderstaand beeld

1

stichting

7 apparte-
menten

2 b  3  a 44

 stichting  

woon/werk-
groep

 5 a 2  
5 a 1
2 a 3 b 5 b
heipalen   fundering   blok 74    5 panden  
geen VvE
nodig
VvE = VZB vastgoed VvE
actief
geen VvE
nodig
VvE


4. het funderingsprobleem

In juni 2018 kopte de NRC onder de tag 'paalrot': "Gemeente laat huiseigenaar met funderingsprobleem in de steek."
Aan de hand van een interview met De Jong van KCAF belichtte de krant een onderzoek dat het met Reporter Radio had uitgevoerd over het verschijnsel paalrot.
Onder de 5 gemeenten die hoog scoorden op dit probleem bevond zich ook Rotterdam.
Tien jaar eerder had Rotterdam al het project 'Rotte Tanden' opgezet om "verloederde panden op prominente, in het oog springende locaties" te saneren.
En in 1992, toen wij ons pand kochten, vertelde de eigenaar van IJzerhandel West, dat hij iets eerder afzag van ons pand omdat het huis scheef stond en de gemeente plannen zou hebben om na de renovatie van de achterliggende straten, delen van de Laan te (laten) herbouwen.
In de toelichting op het "Beleid Funderingsherstel" (2015) schrijft de gemeente dat door onderzoek uit 2008 al gebleken was, dat de houten heipalen van 6- tot 8-duizend panden kwetsbaar was.


5. De probleembenadering

In november 2019 lanceerden Gemeente en Woonbron een gezamenlijk project in twee buurten van het Nieuwe Westen met het promotieteam 'Funderingskracht.nl' ter ondersteuning.
Er werden info-avonden georganiseerd voor eigenaren/bewoners, er werd uitgelegd dat de huizen in de 2 buurten waren gebouwd op houten heipalen die voor 3 of meer huizen tegelijk, per blok, werden geslagen.
Die fundering kan door diverse oorzaken ernstig zijn aangetast. Daarom is het van belang, op korte termijn nader onderzoek te doen bij al die 74 blokken. De gemeente doet een beroep op alle eigenaren, per blok een onderzoek te laten instellen en wil daar graag bij helpen.
Funderingskracht stuurde in de ondersteuningsperiode per post zeven nieuwsbrieven, één  “brochure met alle informatie” en organiseerde tweemaal een Webinar. De ondersteuning liep tot eind augustus.
 
Er werd gestreefd naar een contactpersoon per heiblok die in samenwerking met Funderingskracht de coördinatie in het voortraject van het onderzoek op zich wilde nemen om de bewoners te informeren over de aanpak van het probleem en te motiveren tot participatie in het onderzoek.
De buurvrouw gaf zich dus op als contactpersoon voor Blok 74 en steller dezes nam zich voor, rond de jaarwisseling een binnentuinfolder rond te brengen met aandacht voor het ecosysteem, het funderingsonderzoek Blok 74 en een voorstel voor zonnepanelen op de platte daken..
Op 31 maart 2020 vroeg de buurvrouw de coördinatie voor Blok 74 over te nemen en daarmee startte op 1 april de voorfase van het project 'Blok 74' met als doel de eigenaars/bewoners op één lijn krijgen voor het funderingsonderzoek via het versterken van een gezamenlijke verantwoordelijkheid (globaal bewustzijn en participerend burgerschap).


6. De opstart voorfase

Daar nog niet alle huiseigenaren of -bewoners deel uitmaakten van de emailgroep Blok 74, werd er eerst via de brievenbus een verzoek aan alle betrokkenen gestuurd met de vraag, of men kon instemmen met de overdracht van de contact-/coördinatiefunctie.
Er waren hyperlinks toegevoegd naar het werkcurriculum en een conditie-perspectief van de kandidaat op het gaingate-web van de woon-/werkgroep waarin deze actief is.
Aan wie nog geen deel uitmaakte van de mailgroep werd gevraagd, een email te sturen ter instemming met de nieuwe contactpersoon.
Vervolgens werd een website aangemaakt <gaingate.com/fundering> waar, alleen voor de betrokkenen met een entreecode toegankelijk, alle informatie werd opgeslagen:

Homepagina
Korte toelichting
Stand van Zaken met hyperlinks
naar onderliggende informatie.

Overzicht betrokkenen
De eigenaren/bewoners, de VvE's,
het promotieteam Funderingskracht,
het Kenniscentrum KCAF
de Gemeentelijke Dienst Funderingsloket,

Van eigenaren/bewoners alleen de voornaam;
van de professioneel betrokken ook achternaam en email,
zodat buren desgewenst ook zelf contact konden opnemen.

Informary
XL-bestand van alle
correspondentie en informatie
 gecodeerd in de tijdlijn verzameld.

INFO-take
Beleidsnota's, Rapporten, Regelingen
Richtlijnen van Gemeente,
KCAF informatiebank
Gideon onderzoek.

INFO-stream
Een volgordelijk overzicht
van alle relevante berichten
in html gepubliceerd.
<email> {whatsapp} [telefoon] (post)


7. Verloop voorfase

In april waren alle 5 panden vertegenwoordigd in Blok 74, was alle relevante informatie via Kadaster, KvK, KCAF en Gideon verzameld. Subsidie- en onderzoeksvragen waren bij Funderingskracht en Funderingsloket voorgelegd/besproken.
Met KCAF, de regievoerder voor Woonbron die met één pand deel uitmaakte van Blok 74, was instemming bereikt over een gezamenlijke opzet 'Plan van Aanpak'.

Begin mei waren ook alle 9 eigenaren vertegenwoordigd in Blok 74 en kon het 'Programma van Eisen' voor het onderzoek Blok 74 worden behandeld en werden opmerkingen en vragen voorgelegd aan KCAF.
Met informatie over 'de uitvraag' (aan wie wordt een offerte gevraagd) werd ook een gedachte voorgelegd over de mandeligheid van blok 74, “het Blok als gezamenlijk bezit”.
Het Programma van Eisen en het P122-stappenplan van KCAF werden onderschreven en voor de uitvraag zouden 3 onderzoekbureaus worden benaderd.
Voor één pand (3 wooneenheden/eigenaars) werd er nog gewerkt aan een VvE, hetgeen enigszins werd belemmerd doordat de benedenwoning in de verkoop werd gezet en de eigenaar nog met de makelaar wilde overleggen of participatie in het onderzoek wel nodig of nuttig was.
Daarmee zou de voorfase (in KCAF-termen: P122,  Stap 1 en Stap2) in juni kunnen worden afgerond.

In juni vindt een 'voorschouw' plaats van de voor- en achterzijde van de panden en wordt een algemene beschrijving van de benedenetages voor Onderzoekbureau en KCAF voorgelegd aan de eigenaren.
Er wordt afgesproken, dat Mark Born (KCAF) contact zal opnemen met alle betrokkenen, zodra de offertes binnen zijn en een algemene bespreking kan worden georganiseerd.
Halverwege juli kwamen de offertes binnen. Dat leverde wat vragen op die door KCAF grotendeels werden beantwoord. Enkele vragen zijn nog doorgeleid naar BVL-Bouwadvies, dat in principe de opdracht krijgt verleend. De geldigheidsduur van de offerte liep tot 16 juli.
Augustus: Met BVLB is een verruiming van de geldigheidsduur van de offerte overeen gekomen en een werkafspraak gemaakt, ter opstart van:
Stap 4: Opdrachtverlening, tijdplanning en afspraken opdrachtuitvoering.
KCAF zal in deze fase in de persoon van Mark Born klankbord/adviseur zijn in de communicatie met BVLB, dat inmiddels alle resterende vragen van de bewoners heeft beantwoord.
Jan van Hensbergen blijft beschikbaar als contactpersoon.
De panden met meer dan één eigenaar hebben nu alle drie een VvE.
De voorlopige subsidie-indicatie levert wat onbegrip, omdat er twee benaderingen mogelijk zouden kunnen zijn:
1- Totaalkosten - subsidie  / gedeeld door panden / eigenaren per pand  =variabel= 580, 290 of 194
2- Totaalkosten - subsidie / gedeeld door alle 9 eigenaren = 322 per eigenaar
De gemeente hanteert het BAG-register, de ‘Basisregistratie Adressen en Gebouwen’
Als toelichting geeft het Funderingsloket van Bouw- en Woningtoezicht, dat de kosten per Blok worden verdeeld over alle eigenaren, in overeenstemming met het BAG-register en dat op die basis het subsidiabele deel wordt bepaald.

Zo is bv  50 A een gedeeld bezit (twee hypotheken) met één Kadaster eigenaar-registratie,
maar is 56 A een gescheiden bezit met twee eigenaren en registraties. (A1 en A2).

In 50A wordt daarom tweemaal 0,5 aandeel toegerekend en in 56 A tweemaal 1 aandeel,
ergo: 2x 483 voor 50A, respectievelijk 2x 966 subsidie voor 56 A (i.c. A1 en A2)
met: 2x 161 voor 50A, respectievelijk 2x 322 eigen bijdrage voor 56 A (i.c. A1 en A2)

 
8. Evaluatie

Aandachtspunten voor de afronding voorfase

- De ontwikkelingen VvE
- Aangedragen informatie en participatie in overleg/correspondentie
- Mate van medeverantwoordelijkheid voor heipalenblok
- Deelname in onderzoek

Vragen voor de evaluatie opstartfase

- Kun je instemmen met de beschrijving van jullie VvE; aanvullingen?
- Hoe vond je de aangeleverde informatie ter voorbereiding van het onderzoek?
- Ben je in principe bereid mee te doen aan dat onderzoek?
- Wat zijn eventueel de voorwaarden waaronder je wilt meedoen?
- Was de website <gaingate.com/fundering> een handige aanvulling?

Eén pand valt onder de regie van het KCAF.
Van drie panden was binnen één week instemming met de voorgelegde beschrijving en instemming met het onderzoeksplan van BVL Bouwadvies.
Het vierde pand was na een extra email ook bereid, te participeren in het onderzoek. Er was nog enig voorbehoud bij de eigenaar van de benedenwoning. Die wilde slechts instemmen als de boven-bewoners zouden meedoen en als het onderzoek de verkoop van de woning niet zou belemmeren.
De eigenaren van de 2 bovenwoningen hebben met het onderzoek ingestemd en een VvE opgericht. Belemmering van de verkoop is nog niet duidelijk.

Er was in grote lijnen instemming met de gevolgde werkwijze en de aangedragen informatie.
Ook de website is door vier van de participanten nadrukkelijk genoemd als een zinvolle aanvulling.

Het aanbrengen van een eenvoudige entreecode aan de website <gaingate.com/fundering> heeft er inderdaad toe geleid, dat de informatie buiten het bereik van de zoekmachines is gebleven (zij kregen codes in de 400-reeks: “not viewed”).

De Nieuwsbrieven van Funderingskracht waren beperkt nuttig, daar het grotendeels herhalingen waren van de projectbeschrijving, de oproep om mee te doen en een contactpersoon in het blok te benoemen. Zelfs in de afscheidsnieuwsbrief (7) wordt er nog op gewezen dat onderzoek “cruciaal is, van groot belang!” en dat de buurt een verhoogd risico heeft op funderingsproblemen als er niet wordt meegedaan.
Ook in het meedenken over argumenten voor gezamenlijke verantwoordelijk, mandeligheid van het heiblok als extra argument voor participatie, werd weinig herkenning gevoeld.
Nieuwsbrief 3, “Uw Fundering”, bevatte veel en relevante informatie voor de bewoners.
Informatief was het Webinar, hoewel enigszins amateuristisch opgezet.

Interessanter en uitdagender was de inzet van het KCAF, zowel in commentaar en advies als in informatiebron van juridisch handboek tot planning/stappenplan en eisenpakket voor onderzoek.

Ook de mogelijkheid om met het Funderingsloket (Bouw- en Woningtoezicht) van gedachten te wisselen over subsidietermijn en -toekenning werkte zeer geruststellend binnen Blok 74.

Op basis van enkele reacties over “het mandelige blok” kan geconstateerd worden, dat het gevoel van ‘gezamenlijkheid’ er door werd versterkt.
Maar er blijft nog wel onbegrip of ongenoegen hangen over de berekening van kosten en subsidie.

Hanteren van het BAG-register commiteert weliswaar alle eigenaren tot participatie, maar garandeert geen evenredigheid in de lastdruk van de woningen. Zo heeft Pand 56 4 woonlagen en 3 eigenaren, maar Pand 54 4 woonlagen met 1 eigenaar. En voor alle 4 eigenaren geldt een zelfde kosten/subsidie-berekening.

Van bijna alle eigenaren ontving de contactpersoon waardering voor informatie en werkwijze.


9. _Het Vervolg
Voor BVLB en KCAF is een 'Blok 74 Stand van Zaken Week 34' geschreven en een aantal resterende vragen over de begroting van de offerte zijn aan BVLB voorgelegd.
Frank van Lier (BVLB) heeft inmiddels de resterende vragen beantwoord.
Zijn inschatting is, dat na de bestudering van de situatie, bronnen- en archiefonderzoek, de uitvoering van werkzaamheden in november 2020 kan worden begonnen.
Na overleg met Mark Born (KCAF) zal ik Blok 74 eigenaren/ bewoners informeren, over de vraag, hoe we ons gaan voorbereiden op het funderingsonderzoek.

Daarbij komen aspecten aan de orde, als:

Nagekomen Bericht:

In de Volkskrant van 8 september 2020 werd onder de kop:
“Huizen verzakken sneller door toenemende droogte”
de nieuwe Bodemdalingskaart van de TU Delft gepresenteerd en toegelicht.

Zo constateert de hoofdonderzoeker G.J. van den Born:
“Steeds meer gebieden worden getroffen door verzakking, de verdroging dwingt ons, sneller herstelwerkzaamheden te doen en bouwen is duurder geworden.”
En schatte Dick de Jong, de directeur van de overheidsstichting KCAF, dat de komende 30 jaar één miljoen woningen opnieuw gefundeerd zouden moeten worden “voor een prijskaartje van gemiddeld 80 duizend euro per stuk.”

De bodemdalingskaart geeft voor ons gebied, Blok 74, met de kaarten “Midden 1 en 2”
6 peilpunten rood = 5 mm per jaar
4 peilpunten geel = 2 mm per jaar
2 peilpunten groen = neutraal

We hebben dus alle reden, het funderingsonderzoek te laten uitvoeren. De laag liggende positie van onze huizen kan inhouden, dat de houten heipalen niet door verdroging zijn aangetast (zie onderzoek pand 50), maar “negatieve kleef” is door inklinking van de ondergrond niet uit te sluiten.
Kortom, het zou kunnen zijn dat de Volkskrant gelijk heeft met zijn subkop:

“Je moet fundamentele keuzes maken.”
 


Blok 74

De situatie bij het begin van Fase 1, stap 4:.
De pandeigenaren, de bewoners, de staat der VvE's
en de bereidheid tot funderings-onderzoek.

De panden worden hier
volgordelijk genummerd


Pand 1: Wooncorporatie Eigenaar  /  Appartementenverhuur
Heeft regievoerder voor al haar panden in de huidige wijken.
De keuze is gemaakt voor de BVLB-offerte.
 
Blok 74 steunt de keuze voor BVL Bouwadvies.
Vanuit het KCAF zal een klankbord/adviseur aanwezig zijn bij de Blok 74 communicatie met BVL Bouwadvies.


Pand 2 A:  VvE actief
Pand 2 B:  VvE actief
Pand is ingrijpend gerestaureerd na o.m. een fundamentonderzoek dat volgens KCAF echter niet voldeed aan de F3O richtlijnen, maar wel een gunstige uitslag had.
De eigenaars zijn bereid aan het onderzoek, in overeenstemming met de BVLB-offerte mee te doen.
De VvE heeft statutair haar zetel in Rotterdam, maar het bezoekadres is VZB Vastgoed BV Den Haag.

Pand 3 A:  VvE gezamenlijk bevoegd
Pand 3 B:  VvE gezamenlijk bevoegd
Een actieve VvE die zowel onderling als persoonlijk reageert op de ontwikkelingen in het algemeen als binnen Blok 74 en die daarmee de contactpersoon scherp houdt.
52 doet mee aan het onderzoek, maar heeft nog enkele vragen in petto voor BVLB.

Pand 4: Geen VvE / Stichting GM beheert woongroep.
Door de coördinatie van de Blok74-activiteiten ontstaat een zich ontwikkelende deskundigheid, die de eigenaar sterkt in zijn mening, dat een onderzoek naar de kwaliteit van het gehele blok noodzakelijk is om plannen voor de hoognodige renovatie van het pand (en wellicht ook de belendende percelen) verantwoord te kunnen ontwikkelen. Pand 4 doet mee aan het BVLB-onderzoek, resterende vragen zijn door BVLB opgelost.

Pand 5: A01 VvE actief
Pand 5: A02 VvE actief
Pand 5: B Eigenaar = Verkoper .
De VvE is door 5 A opgericht en geregistreerd. De nieuwe bewoners van 5 B zullen t.z.t. worden uitgenodigd, mee te doen.
Pand 5: A  01 en 02 gaan binnenkort een beleidsplan ontwikkelen.
Pand 5: B  staat te koop en de bewoners bereiden een verhuizing voor.
Als de bovenburen meedoen aan het onderzoek, doet 5 B ook mee, mits dat de verkoop van de woning niet in de weg staat.

 

INFO-stream Fase 1, stap 4
gaat hier
verder

Home Blok 74


nl 3022 bl
bakermat voor het nieuwe westen