nota bene:
virtuele interactieve participatie (vip)
kan het (im)materiële vermogen beïnvloeden
deze file maakt deel uit van het proto-project:
ozb meineszhood.

drie panden met "object- & marktgegevens" waarmee de woz-waarde van 
pand 3022 bl 54  
door de belastingdienst in relatie wordt gebracht. Van buiten even prachtig.......

de gegevens zijn ontleend aan het taxatieverslag van de gemeente als bijlage bij
aanslag 174.16.270, 30 april 2005.
een bezwaarschrift dient binnen zes weken te worden ingediend.
(bezwaarmodel is bij aanslag gevoegd) 

De situatie WOZ-2020

woz-taxatie  010  heffingen
pand
NL3022BL54

een grove schets van de situatie die 

rond 2030 zich zou kunnen realiseren. 

vanaf 2005 herstelt de wijk nog
van een ingrijpende
stadsvernieuwingsoperatie.

de huidige situatie (2020) is anders,
 de perspectieven sec
(sociaal-economisch-cultureel)
 lijken voor velen somber. 

via de modellen gaingate & trybe kan de conversie
van oude naar nieuwe redelijkheid zich zonder problemen ontwikkelen.

Wat betreft het pand 3022 bl 54 het volgende:

groot mankement

Het maakt onderdeel uit van een rij aaneengebouwde panden met vlakke daken.
De gehele rij staat enigszins uit het lood, aflopend in noordelijke richting.
Bij hevige regen is de afvoercapaciteit van de daken 3022BL-54 & 3022BL-56 te gering, om het waterverval van de naastgelegen huizen te lozen.
Bij extra zware regenval stroomt de tuin, die één meter lager ligt dan de straat, vol. De onderste verdieping is dan ook meermalen overstroomd.
De afvoercapaciteit van het riool in de meineszlaan (vernieuwd in 1992), is bij hevige regen te gering, zodat het hemelwater de tuin niet kan verlaten en het huis binnenstroomt.
Bij zware regenval kan de grondwaterstand al zodanig oplopen, dat in de benedenetage een bron ontspringt.

Overstroming van benedenhuizen/kelders is in onze straat meermalen gesignaleerd.
Die huizen staan ook regelmatig in de verkoop.
of aspirant-kopers op dit nadeel wordt gewezen....? 

Gevolg:
Niet particulier te repareren lekkage & wateroverlast drukken de waarde van het pand.
Het pand is dan ook gekocht uit het bezit van een aannemersdochter, die geen verhuurverplichtingen meer wilde aangaan.
De gemeente had na diverse klachten van huurders minimale verbeteringen gelast maar in een  renovatie, kwalitatief gelijk aan die van de nabijgelegen straten, zag de eigenaresse geen perspectief. 
Ze was dan ook niet in het bezit van de belendende percelen die eveneens deel van het probleem waren.

Het pand is in 1992 aangekocht en dient op kraakbasis een ervaringsproject, als pilot voor een hôtelieu in de hood.
De waarde van het pand & grond werd begin 1992 geschat op Fl. 145.000 "onderhands". (Kolpa, 13-1-1992)
Het pand wordt voor Fl. 127.500 gekocht.
We zouden het voor dat bedrag in euro's, gezien zijn ligging, misschien nog wel willen verkopen.

De buitenkant werd gerenoveerd

• 1993 Imt Benelux, gevels /

• 1994 Kaal & Co, dak /  Isogarant, Kozijnen achterzijde

• 1996 Valk tuinafscheiding / samenvoeging A&B

• 2010 Kuperus & Zoon / vernieuwing entreevloer,
          dakrenovatie / kozijnen beneden-achter

• 2017 Klus-xl vernieuwing entreevloer

Inpandig verkeert het object in een functionele casco-status.
De 4 sobere etages zijn flexibel aan te passen aan de vaak tijdelijke wensen van de gebruiker.
De waarde wordt opnieuw geschat op 8 februari 1994: Fl. 260.000 (wederom door Kolpa).

5 juli 2000 brengt het DG Volkshuisvesting (VROM)
rapport uit in het kader van de "Kwalitatieve Woning Registratie".

Enkele bevindingen:

• De belangrijkste verblijfsruimten in uw woning liggen niet op een woonlaag. (beneden straatniveau)
  Uw woning is daarom niet bijzonder geschikt voor gebruik door minder validen.

• De "energetische kwaliteit" van de woning is laag, 'n kwart van de gemiddelde waarde die gemeten wordt.

• De woning scoort op de grafiek "sociale veiligheid" gemiddeld met "wonen in een voor-oorlogse wijk".

• Op vloer, interieur & gevel scoort het pand 10 tot 20 procentpunten minder dan de "gemiddelde woning van vóór 1945"; 
  op kozijnen & dak 10 tot 15 procenpunten beter.

Kleine mankementen: 
De voordeur is ontzet & provisorisch hersteld door de politie; de entree behoeft dus vernieuwing; 
de kunstofkozijnen op de achtergevel (zonkant) geven krimp/rek-problemen: tocht in de winter; niet sluiten in de zomer.
Inpandig is, gerelateerd aan een burgermanswoning of pension, sprake van uiterst sobere & provisorische aankleding en inrichting.
Een niet te gebruiken, verzakt zwembad(je) domineert de kleine tuin.

voordelen:

• het pand ligt in een mooie, rustige straat en grenst met de tuin aan de zijstraat (eigen poort, tijdelijk niet functionerend)

• het pand ligt op "eigen grond"; de tuin is geconditioneerd tot mini ecotube systeem voor de huismus.

• de wijk ademt de globaal universele sfeer van een moderne europese stad 
  (pleinen & straten pas vernieuwd; moskee, kerk & kantine op loopafstand)

• openbare & bijzondere basiseducatie, alsmede vervolgonderwijs (vmbo & gymnasium) binnen de hood; 
  de gevangenis, blijdorp & de grote stad aan de rand van de hood..

Eigenlijk zou in overleg met de eigenaren van de belendende percelen een plan moeten worden ontwikkeld voor een gezamenlijke aanpak.
Wij hebben dat in 1999  geprobeerd  in 2001 en ook nu, maar de panden wisselen nogal eens van eigenaar.
Vooral links van ons, waar het huis uitloopt in de punt die bij heftige regenval een cascade veroorzaakt.

terug                door